陈燕辉代表：

您提出的《关于规范物业管理费收取与使用的建议》已收悉，现回复如下：

针对“健全分级定价机制，筑牢收费合理根基”的建议：

一是关于细化分类指导标准。根据《江西省定价目录》，普通住宅前期物业费实行市场调节价，定价权在价格主管部门。由于物业服务具有“非标”属性，各小区容积率、设施老化程度差异巨大，制定全区统一的精细化分级目录存在客观难度。目前发改、住建部门正开展调研，力求在现有政策框架内，为后续政策调整提供更科学的行业数据支撑。

二是关于高端物业收费备案审查及成本核算。对实行市场调节价的高端物业，现行法律未设定行政定价及成本审查权限。要求企业提交成本核算报告涉及商业秘密，且缺乏上位法支撑，目前暂难强制推行。我局将把好合同备案关，要求服务标准与收费必须在合同中明确对应，对未列明服务另行收费的，引导业主通过合同违约途径维权。

针对“推进收费透明化，保障业主知情权”的建议：

一是关于收费依据及成本公示。我局已要求物业企业严格落实收费及公共收益公示制度。包干制下物业费结余属企业合法利润，现行法规未强制要求包干制企业公开内部成本审计报告。目前，我局将重点抓实“公共收益”及“收费依据”的强制公开，对包干制成本公示暂以“倡导引导”为主，待上位法完善或上级有明确指示后再行推进。

二是关于交房时逐项解释并签字确认方可入住。房屋交付是开发商与业主的履约行为，物业企业无权以未签订物业合同为由“禁止业主入住”，否则涉嫌侵犯业主物权。我局将采取柔性指导方式，督促物业企业在交房现场设立政策咨询台，主动向业主明示合同核心条款，保障业主知情权。

针对“建立质价挂钩机制，实现服务收费良性互动”的建议：

一是落实多元信用评价体系。目前，全市统一的物业服务信用评价体系及平台由市级住建部门统筹建设，我局作为区级执行主体，主要负责辖区物业企业信用的日常采集、核实与初评。同时，在我区日常的物业服务质量考核及信用初评环节，我们将强化业主评价的导向作用，广泛收集业主意见，力求上报的评价结果客观反映民意。

二是关于信用评价直接挂钩收费标准。物业费标准属于民事合同约定范畴，行政机关无权直接指令“不合格企业下调收费标准”。我局将采取间接挂钩机制：将信用评价结果作为重要行业信息向社会公示，并通报给辖区业委会。指导业委会依据信用结果，通过法定程序召开业主大会重新协商调整物业费或依法解聘重签合同。

针对“健全纠纷解决机制，畅通维权渠道”的建议：

一是建立快速调解平台。我局将与街道办全力完善物业纠纷调解工作机制，提供行业标准和政策支持，督促物业履职履约。

二是关于责令退还多收费用及1-3倍处罚。依据《中华人民共和国行政处罚法》及价格相关法律，价格违法行为的认定及处罚权在市场监督管理部门，住建部门无权认定“多收费用”及实施倍数罚款。我局将在日常巡查中发现的服务不达标线索，及时移送区市场监管局。

针对“强化行业监管，规范服务行为”的建议：

一是强化日常巡查。我局将结合群众投诉热点，实行“问题导向”的定向抽查和“双随机”抽查，将有限的执法力量集中在群众反映强烈的小区。

二是完善退出机制。对满意度低且整改无效的物业，我局将加强对属地街道的业务指导，依法依规协助业委会启动物业更换程序。

您的建议反映了我区物业管理高质量发展的方向。虽然部分建议受制于现行法律体系和客观条件暂难一步到位，但为我们指明了工作努力的目标。我局将在法定职权内，尽最大努力规范行业秩序，同时积极向上级部门反映基层执法痛点，推动相关法律法规的完善。恳请您继续关注和监督我区的物业管理工作，多提宝贵意见！